房市/每成交2戶就有1戶是投資客! 認識8大類型投資客

NOWnews
更新日期:2010/07/13 17:12
記者曹逸雯/台北報導

央行總裁彭淮南日前又再次點名房地產市場投資客,用人頭向銀行貸款,手上握有200多戶中古屋,就一般人來說,投資客就是投資客,在房仲業者眼裡,投資客更是稀鬆平常,「北市幾乎每2戶成交中,便有1戶是投資客」,有房仲業者特別整理出投資客的8大類型,並告訴你如何區分「投資客」與「投機客」。

彭總裁這次特別點名投資客,說有人手上握有200多戶中古屋,房仲業者與專家則表示,大的投資客手上何止200戶,300戶、甚至上千戶的都有,台灣房屋不動產研究中心經理古景良表示,投資房地產並非壞事,如果非自住型客戶即是投資客,那台北市只要有2戶成交,便有1戶是投資客。

由於房地產市場投資客不但處處可見,而且可分為不同類型,台灣房屋不動產研究中心特別將所謂的投資客,細分為職業殺手型、營業型、集資型(菜籃族)、加工型、拍賣型(法拍屋)、出租型、退休型與節稅型等8大類,各類型具有不同的特色與操作手法。

一、職業殺手型

殺手型,顧名思義就是以炒作房地產為主業,特色為全職搜尋物件投資,通常鎖定單一類型物件(如土地或住宅)。這類型的投資客資金充沛,手上可能握有上百戶不等,彭總裁最近點名的就屬於這一類,由於投注金額可觀,大多採用短進短出的投機方式買賣,只要有利潤就出手,但對於投資物件不加工裝潢,且利用人頭戶,採取高財務槓桿操作,因將大筆資金投入市場,如果遇到這兩年的房市多頭行情,在大量短進短出下,獲利驚人,也是拉高房價的主要操盤手。這類殺手級的投資客,約占市場比重的1成,但對房價的炒作也最明顯。

二、營業型

營業型大多以開業的投資客為主,這類型通常包裝具有土地代書或房仲性質的模式經營,辦理簽約過戶等業務外,還兼具不動產買賣的業務,除可提高通路降低投資風險,各種類物件齊全,甚至架設網站,通常還有股東合作分散風險,甚至有業務員負責銷售且與銀行合作、開立發票。不過這種操作模式長期有店面租金的包袱,因此利潤不如職業型來得高,但風險卻較職業型低,對市場殺傷力不大。

三、集資型

集資型投資客也就是一般所稱的菜籃族。集資型的投資客大多無特定職業,由於本身資金並非充裕,通常會找三五好友集資買房,降低風險,等待時機出手買或賣,獲利按出資比例均分,對市場影響也不大。

四、加工型

加工型通常為結合裝潢工程的包商、設計師或與裝潢工程有良好關係的投資客,為了控制成本,通常會把裝潢成本壓低,但優先用在掩飾房子本身的缺點上,將物件裝潢得美侖美奐再售出,這類型的投資客市場較多,大約占2成的比例。

五、拍賣型

職業通常為代書、銀行與建設業者,多自行競標與代拍公司合作。拍賣型的投資客會視景氣力道增減而出手,當景氣下滑時,拍賣型的投資客會傾巢而出,專挑好地段法拍屋競標,再轉手賣出,因此也常被做為市場景氣好壞的指標。

六、出租型

出租型的投資客通常將住宅隔間或購入套房後加工,備妥堪用家具後再將房屋出租,並換取利潤,出租型的投資客專挑學區、商業區、工業區附近物件購買,出租給學生、上班族等,這類型的投資客比重也不輕,占市場的2-3成,視景氣的好壞與投報率的差異,通常投報率4~5%左右,就會有許多投資型的投資客進場。

七、資產型

資產型投資客多屬於中高收入者,常見的有科技新貴、醫師、建築師與律師等,希望長期投資換取利潤。而退休型的投資客通常會選擇風險較低的商品投資,大多購買住宅、店面等產品,投資期間較長,或投資物件出租,視市場創況,待價而售。

八、節稅型

節稅型較多為「大老闆型」的投資客,購屋的目的在「節稅」,由於手中握有充裕資金,為了移轉給子女,想要節省贈與稅或遺產稅問題,因此會選擇豪宅、土地、店面或市價與公告現值差距較大的區域,利用公告現值跟市價的差距節稅,這種投資方式,比起身後現金課稅,差距更大,但這類型的投資客較少,占市場比例不到1成。


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