特稿/大陸持續進行房地產調控

中央日報
更新日期:2010/07/23 10:25

(一)前言

 7月12日大陸「國家統計局」發佈今年上半年房地產市場運行情況,房地產開發投資19,747億元,同比增長38.1%,其中商品住宅投資13,692億元,同比增長34.4%;完成土地購置面積18,501萬平方米,同比增長35.6%;土地購置費4,221億元,同比增長84.0%。6月份商品房銷售面積3.94億平方米,比去年同期增長15.4%,比1至5月減少7.1%;6月份商品房銷售額1.98萬億元,同比增長25.4%,比1至5月減少13%。6月份房地產市場開始出現量價回落,房地產新開工面積、國房景氣指數(全國房地產開發業綜合景氣指數)都回落。二手房成交量也持續下降,6月底,北京、廣州、深圳、南京同比減少在30%以上。   綜合近期資訊,實施「新國十條」調控政策後,各地房市成交量自4月下旬開始迅速下滑,5月份全大陸商品房銷售面積6,777萬平方米,同比下降15.8%,70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%,漲幅比4月縮小1.2%,僅有10個城市同比漲幅超過1%,12個城市出現下跌,6月份一線城市成交量仍然在低位徘徊,二手住宅銷售價格同比下跌0.4%。據大陸「中國指數研究院」的統計,6月份北京、上海、廣州、深圳、南京、天津等城市新房價格指數均出現下跌,開發商原本十分樂觀的資金面也開始出現趨緊現象。進入7月,各地成交量迅速下滑,新建商品住宅價格增幅開始出現拐點;二手房市場表現也十分低迷,成交價格繼續下跌,市場十分低迷。

(二)預期房價將呈下降趨勢   2009年大陸房地產泡沫的嚴重程度超過了2007年,尤其今年3月起,一線房價快速上漲,並迅速向二、三線城市蔓延,4月70個大中城市商品房銷售價格同比漲幅達到12%,創下了2005年以來的新高。大陸乃在今年4月推出號稱十年來最嚴厲的「新國十條」緊縮政策,實施差別化的信貸、土地政策,隨之各地也紛紛推出更為細化、嚴厲的配套措施。「新國十條」實施兩個多月來,主要城市住房成交量銳減,房價漲幅同比回落,房地產市場呈現出「量跌價滯」的現象。未來的房價,目前多數認為將呈下降趨勢。   大陸「國土資源部」部長徐紹史7月4日表示,再過一個季度左右,房地產市場可能會面臨全面調整,房價會有所下降,但不同城市表現不一。   大陸國務院發展研究中心巴曙松認為,今年下半年一線核心城市下跌幾成定局,全大陸的房價也將面臨下調壓力。   上海易居房地產研究院認為,6月份房價同比由漲轉降,標誌著房價已經出現了「拐點」,房價繼續震盪回落的可能性較大,預計下半年房價將維持下跌態勢,到明年第一季度觸底。   申銀萬國(證券股份有限公司)認為,此輪房價調整速度快於2008年,預計今年年內可以完成房價調整,部分先前房價上漲過快的城市調整幅度為20%至30%。   日本野村證券認為,房地產市場的回調勢在必行,預期未來12至18個月全大陸平均房價將下跌10%至20%,部分大城市的降幅或高達20%至40%,房價將回到2009年年中的水準。2010年三季度開始供給將增加,估計房價最遲會在四季度大範圍出現明顯的下跌。2011年下半年回升。   渣打銀行預估,大陸多數城市的房價將下跌10%至20%,而在去年漲幅最高的上海、北京和深圳,跌幅將達到20%至30%。   房地產業者朱貴明認為,房地產自身存在著漲跌的週期,即便政府不採取嚴厲的打壓措施,大陸同樣無法逃脫這個週期。他指未來三、四年內,大部分一線城市房價會比2009年12月降低40%以上。  前國際貨幣基金組織(IMF)首席經濟學家、哈佛大學經濟學教授羅格夫(Kenneth Rogoff)則認為,大陸房市正開始崩潰,這將對銀行業造成沉重打擊。

(三)對調控政策的觀望   從上述資料看,上半年房地產業比去年同期可為發展蓬勃。但實施「新國十條」後,出現價跌量縮,房市交易頓時顯得冷淡,觀望氣氛濃厚,調控初步目標似已初步實現。但亦有報導分析指出,與去年同期相比,5月份70個大中城市房價仍然上漲高達12.4%,仍在兩位數高點徘徊;從地區看,不但北京、上海等一線城市房價下降不明顯,以深圳為例,4、5、6三個月的一手房均價為19,401元/平方米,比3月份20,435元/平方米的均價僅下降5%,而去年6月深圳一手房均價僅14,908元/平方米。而且一些中小城市房價仍在上漲。為什麼在新強力政策下,未能有效使高房價降下來?這與房地產業者的應對策略和大眾的政策預期有很大關係。很多開發商仍然抱著政策回頭、反覆心理,甚至幻想調控政策再次失靈,不肯降價的開發商大量存在,也就是房地產調控難度與阻力仍然很大。   就房地產業者的應對策略言,由於政策導致市場預期改變,去年賺大錢的業者面對政策調控後所帶來的資金壓力,採取防守型和保守型的開發戰略,縮小開發規模,拉長開發週期,降低竣工量,壓縮財務開支,與合作開發等方式降低資金在資產組合中的比例,對調控的力度有了抗壓的能力,因此目前並不急著降價,致在交易低量之下尚未見低價。   就大眾的政策預期言,由於房地產業攸關五十幾個上下游行業,房地產持續兩個多月的低成交量,對大陸經濟有其影響。加上最近溫家寶提到,國際金融危機影響的嚴重性和經濟復甦的曲折性都超過了預期,宏觀調控面臨的兩難問題增多。以及6月底,中共中央委託有關機構赴北京、上海、廣州、深圳進行樓市調查研究,並且徵求民間研究機構意見,為制定下一階段房地產調控政策做準備。這幾個密集性措施讓各界以為政府對房地產調控有了更多的考量,甚至出現房地產調控政策即將鬆綁的論調,因而對房地產交易保持觀望態度。

(四)結語   房地產調控的目標並不是房價下降多少,而是從根本上解決民眾的住房問題,讓住者有其屋。要達此目標,政府要建立長期穩定的保障住房建設機制,加快土地供應制度改革,以及制定有效防止炒作房地產的政策和措施。   目前大陸的房地產成交量下降,但房價仍在高位徘徊,出現大量空屋。無論從房價收入比、地價市值占GDP值等資料看,已出現泡沫。惟從長遠來看,中國大陸的人口增長將推動房價上漲。未來二十年,大陸人口預計增長約9.5%,到2025年,人口可能比現在多1.12億人。因此儘管房價短期內可能回調,但從長遠供需角度看,房價上漲仍是未來必然的趨勢。   一直以來大陸房地產調控的目標為「遏制房價過快上漲」、「將房價保持在合理的水準」、「促進房地產市場的健康發展」,什麼是過快上漲?何謂合理水準、健康發展?這種偏向形容式的表述,缺乏明確的數位化界定,導致各界對調控目標各有不同的解讀,調控的力道難以拿捏,責任也難以落實。顯然大陸的房地產調控政策仍有很大的調整空間。   至於當前的調控政策,上有政策,下有對策,遭致業者的消極抵制,甚至出現所謂史上最嚴的「房產調控新政」將在短短的三個月時間內潰堤和夭折的評論。對此大陸「住房和城鄉建設部」、「銀監會」已都於7月12日回應表示將堅持貫徹落實「新國十條」相關政策與措施。加上由於擴大保障房建設、信貸政策執行等都至少需要半年以上的時間才能看到效果,研判大陸將會維持目前調控政策的連續性和穩定性,在短期內推出新的、重大政策如徵收物業稅、房產稅的可能性不高。

 來源:國民黨中央政策會大陸情勢雙週報1579期 【中央網路報】


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